房屋租赁合同提前解约 | 中介未尽审查责任能否索赔？

一、房屋租赁纠纷中的三方权责边界

在2023年上海市虹口区人民法院审理的一起典型案例中，承租人因租赁房屋存在违法搭建被行政机关责令拆除，导致租赁合同无法继续履行。法院最终判决中介公司退还60%中介服务费，理由是中介未履行房屋产权审查义务。此案揭示出房屋租赁市场中，中介机构审查责任的履行程度直接影响着交易安全。

1.1 中介审查义务的法定内涵

根据《民法典》第962条明确规定：”中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。具体到房屋租赁领域，中介的审查义务至少包含三个维度：

• 房屋权属证明文件（产权证/公房租赁凭证）真实性核查
• 房屋实际使用状态与登记信息一致性确认
• 房屋是否存在权利瑕疵（抵押、查封等）的尽职调查

1.2 提前解约的法定情形

《民法典》第716-718条确立的租赁合同解除规则中，房屋存在重大瑕疵导致合同目的无法实现的情形，属于法定解除权范畴。2022年北京市住建委专项调研数据显示，34.7%的租赁纠纷与房屋权属瑕疵直接相关，其中中介未尽审查义务占比达62%。

二、司法实践中索赔路径的实证分析

杭州市中级人民法院2021年公布的十大租赁合同纠纷典型案例中，”李某诉某中介公司服务合同纠纷案”具有重要参考价值。该案中，中介未发现出租人系无权转租，导致承租人被迫提前退租。法院援引《民法典》第964条，认定中介存在重大过失，判决其承担承租人实际损失（搬迁费、差价损失）的40%。

2.1 过错认定标准的发展趋势

司法实践中对中介过错认定呈现从严趋势：

2.2 损失赔偿的量化规则

赔偿范围通常包括直接损失（已付租金、搬迁费用）和间接损失（另行租赁的差价），但司法实践中对间接损失的支持比例存在差异。以上海地区为例，2020-2023年相关判例显示：

• 完全支持中介责任占比：18%
• 部分支持（30-70%）占比：65%
• 未支持占比：17%

三、法律适用难点与风险防范建议

在现行法律框架下，存在三个亟待明确的争议点：1）中介审查义务的合理限度；2）混合过错下的责任划分；3）预期利益损失的认定标准。建议租赁各方采取以下风险防控措施：

3.1 承租人的证据保全

• 要求中介出具书面审查承诺
• 保存看房过程影像资料
• 通过”随申办”等政务平台核验房源信息

3.2 中介机构的合规操作

• 建立”双人复核”制度
• 使用住建部门认证的核验系统
• 完善服务合同免责条款（需符合《民法典》第496条格式条款规定）

3.3 立法完善方向预测

结合2023年《住房租赁条例（征求意见稿）》第28条，未来可能从三个方面强化中介责任：1）建立房源信息备案制度；2）明确最低审查标准；3）引入职业责任保险机制。

四、结语

在党中央全面推进依法治国的战略部署下，房屋租赁市场的规范化建设不断深化。建议各方主体：1）强化契约精神；2）善用政府监管平台；3）通过行业协会建立纠纷调解机制。唯有形成”企业自律+政府监管+司法保障”的治理体系，才能真正实现”住有所居”的民生目标。

【引用法律条文】

• 《民法典》第962条：中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，应承担赔偿责任
• 《城市房地产管理法》第38条：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让
• 《住房租赁条例》第24条（征求意见稿）：中介机构应当核验房源信息真实性