居间合同”跳单”行为如何认定违约责任？

本文深入解析居间合同中”跳单”行为的法律界定、违约责任认定核心要件及举证难点，结合最高人民法院指导案例及典型司法判例，阐明法院裁判规则。针对网络平台跳单等新型问题提出风险防范建议，并附相关法律条文依据。

跳单行为认定 | 居间服务违约责任的司法裁判规则

在房产买卖、租赁、商业合作等经济活动中，居间合同扮演着至关重要的桥梁角色。然而，”跳单”（又称”跳中介”）行为屡见不鲜，严重损害居间人合法权益，扰乱市场秩序。所谓”跳单”，通常指委托人在接受居间人提供的缔约机会或媒介服务后，为规避支付居间报酬，故意绕开居间人直接与第三人订立合同，或通过其他居间人订立合同的行为。准确认定”跳单”行为的违约责任，是平衡委托人缔约自由与保护居间人劳动成果的关键。

一、 法律基础：居间合同的核心义务与”跳单”的违法性

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：”居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。” 这明确了居间人的核心义务在于提供信息机会或媒介服务，而委托人的核心义务则是在居间成功时支付报酬。

“跳单”行为的违法性在于：

• 违反诚实信用原则（《民法典》第七条）： 委托人在利用居间人提供的服务获取交易机会或关键信息后，故意避开居间人进行交易，违背了市场交易中最基本的诚信要求。
• 违反合同约定： 大多数规范的居间合同会包含禁止”跳单”的条款，或在附件（如看房确认书、委托书）中明确约定委托人在特定期限内不得绕开居间人与特定对象交易。
• 侵害居间人合法权益： 居间人付出的信息搜集、筛选、推介、磋商、带看等劳动成本因委托人的恶意行为而无法获得对价补偿。

二、 认定”跳单”行为构成违约的核心要件

司法实践中，认定委托人构成”跳单”违约，通常需要满足以下要件，缺一不可：

1. 居间合同合法有效存在： 双方必须存在真实、合法、有效的居间合同关系（包括书面、口头形式）。这是追究违约责任的前提。
2. 居间人已履行主要合同义务： 居间人必须举证证明其已向委托人提供了符合合同约定的、有价值的订立合同的机会（如提供了特定的房源信息、买方/卖方信息）或提供了实质性的媒介服务（如安排看房、参与价格磋商、协助沟通合同细节等）。仅仅提供简单的信息列表而未促成接触机会，通常难以认定。
3. 委托人利用了该居间服务： 委托人实际接触、考察了居间人提供的交易机会（如实地查看了居间人独家或首先推介的房源、与居间人介绍的交易对方进行了实质性接触）。
4. 委托人存在规避支付报酬的故意行为： 这是认定”跳单”的主观核心。
   • 委托人直接与居间人提供的交易对方签订合同。
   • 委托人通过其他居间人与同一交易对方签订合同，且该行为明显是为了以更低成本或规避与原居间人的约定（常见于不同中介费率差异的情况）。
   • 委托人利用居间人提供的信息（如房源具体位置、产权人信息、交易条件等），私下联系交易对方成交。
5. 委托人未支付约定的报酬： 委托人最终未向履行了义务的居间人支付合同约定的报酬。

三、 典型案例解析与裁判规则

以下案例揭示了法院在认定”跳单”违约责任时的关键考量：

案例1：最高人民法院指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

案情： 陶德华委托中原公司购买房屋，签署了《房地产求购确认书》，其中包含”禁止跳单”条款，约定陶德华在验看房屋后六个月内若自行或通过其他中介与房主成交，应支付中原公司佣金。后陶德华通过另一家中介公司（该中介公司费率较低）与同一房主成交。中原公司起诉要求支付佣金。

裁判要点与结果：
最高法院认为，《求购确认书》中的”禁止跳单”条款有效，旨在防止买方利用中介公司提供的房源信息却”跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。
关键认定： 法院指出，同一房源信息经多个中介公司发布，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不构成”跳单”违约。但本案中，中原公司独家掌握房源信息（或首先获取信息并付出了实质性努力），陶德华正是利用了中原公司提供的信息、机会和服务，才得以与卖方取得联系并最终成交。且陶德华通过其他中介成交，主观目的就是为了规避支付中原公司佣金。
结果： 法院最终支持了中原公司的诉讼请求，判令陶德华支付佣金。此案成为认定”跳单”违约的里程碑式指导案例。

案例2：北京链家诉赵某”跳单”案 (2020)京0105民初XXXXX号

案情： 赵某通过链家经纪人多次看房，对其中一套房源表示满意并签署了《看房确认书》（内含禁止跳单条款）。后赵某私下联系房东，以略低于链家报价的价格直接成交。链家起诉要求赵某支付居间服务费。

裁判要点与结果：
法院经审理查明，赵某在链家经纪人带领下实地查看了涉案房屋，获取了房屋的详细信息及房东的联系方式（或通过其他途径获取了房东信息，但链家是其首次接触该房源信息的渠道）。
法院认为，赵某利用链家提供的看房服务及房源信息，故意避开链家直接与房东交易，明显具有逃避支付佣金的故意，构成”跳单”违约。
结果： 法院支持链家的诉讼请求，判决赵某支付约定的居间服务费。

案例3：深圳某中介公司诉李某案 (2021)粤03民终XXXX号

案情： 李某委托A中介公司寻找商铺，A公司带看了某商铺并提供了业主信息。李某随后通过B中介公司（声称有”独家代理”且佣金更低）与同一业主就同一商铺签约。A公司起诉李某支付佣金。

裁判要点与结果：
法院认为，虽然B中介公司也声称有代理权，但A公司是首次为李某提供该商铺具体信息和看房服务的中介，且李某未能证明B中介公司在其接触该房源过程中提供了独立于A公司的、具有实质价值的服务（例如，B公司可能只是利用A公司已促成的交易意向，象征性地走流程）。
法院认定李某的行为是为了利用A公司的服务成果却通过低费率中介成交以规避支付A公司合理佣金，构成”跳单”。
结果： 法院判决李某向A公司支付相当于佣金金额的违约金（因合同中约定了违约金条款）。

四、 违约责任的具体承担方式

一旦认定构成”跳单”违约，委托人需承担以下责任：

1. 支付约定的居间报酬： 这是最主要的责任形式。即使合同最终不是通过该居间人签订，只要其提供了符合合同约定的服务且委托人恶意规避，居间人仍有权要求支付全部或部分报酬（需考虑服务完成度）。
2. 支付违约金： 如果居间合同中明确约定了”跳单”违约金条款，委托人需按约定支付违约金。根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高或过低于造成的损失，法院可应请求予以调整。
3. 赔偿损失： 如果居间人的实际损失（如为促成交易所付出的合理成本）超过约定的报酬或违约金，居间人可主张赔偿该部分损失，但需承担举证责任。

五、 实务难点与前沿探讨

1. 举证责任分配： 居间人承担较重的举证责任，需证明委托人利用了其提供的特定信息和机会。证据形式包括：看房确认书（带签名）、带看记录（如时间、地点、参与人）、沟通磋商记录（微信、短信、邮件）、独家委托协议、物业出入登记、证人证言等。委托人私下成交的合同、付款凭证也是关键间接证据。实践中，看房确认书是证明居间人履行服务的关键证据。
2. “跳单”条款的效力边界： 如前述最高法指导案例所示，合理的“禁止跳单”条款有效。但若条款过度限制委托人的选择权（例如，约定在信息已公开的情况下，委托人在任何时间、通过任何其他渠道成交都需付费），可能因违反公平原则或《消费者权益保护法》而被认定为无效格式条款。
3. 网络平台“跳单”的认定（新趋势）： 随着在线房产平台、商业信息平台的普及，一种新型”跳单”出现：委托人在平台获取房源/商机信息并初步联系后，私下与对方交易。认定难点在于：
   • 平台提供的是初步信息还是实质性媒介服务？
   • 平台用户协议中相关条款是否有效且明确？
   • 如何证明委托人利用了平台的特定、非公开或深度加工的信息？

   探讨方向： 法院可能更倾向于保护平台在提供深度服务（如VR看房、专业评估报告、撮合谈判）后的权益。平台需优化用户协议，明确约定服务内容、禁止行为及违约责任，并加强服务过程留痕。

4. 居间服务质量的影响： 如果居间人存在明显过错或服务质量严重瑕疵（如提供虚假信息、恶意抬高价格），委托人据此选择其他途径成交，可能不构成恶意”跳单”，或可减轻/免除其责任。

六、 风险防范与合规建议

1. 对居间人：
   • 签订规范合同： 使用规范文本，清晰约定服务内容、报酬标准、支付条件，并包含明确、合理的”禁止跳单”条款，说明适用情形和后果。
   • 强化服务留痕： 务必要求客户签署看房确认书、委托书等文件，详细记录带看时间、地点、房源信息。充分利用电子通讯工具（企业微信、带录音功能的商务电话）保存沟通记录。
   • 提升服务价值： 提供专业、高效、差异化的服务，如深度房源分析、专业谈判协助、交易风险提示等，增加客户粘性，降低其”跳单”动机。
   • 注意信息保护： 在提供关键信息（如业主联系方式）前，可考虑签订保密协议或分阶段提供。
2. 对委托人：
   • 审阅合同条款： 签署居间合同前，务必仔细阅读，特别是关于服务内容、报酬支付、禁止行为及违约责任的条款，明确自身权利义务。
   • 尊重劳动成果： 若确实通过某居间人获取了独家或关键的缔约机会和服务，应遵守契约精神，支付合理报酬。货比三家应在接受深度服务前进行。
   • 选择正规渠道： 通过信誉良好的中介机构进行交易，保障自身交易安全，避免因私下交易产生法律风险或产权纠纷。
   • 留存沟通记录： 如对居间服务不满，注意留存相关证据，作为未来可能抗辩的理由。

结语

认定居间合同中的”跳单”行为是否构成违约，核心在于考察居间人是否提供了有价值的服务、委托人是否利用了该服务以及是否存在规避支付报酬的恶意。最高人民法院的指导案例和各级法院的司法实践，确立了以”是否利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件”为关键判断标准的裁判规则。在建设社会主义法治经济和诚信社会的背景下，依法规制”跳单”行为，既是对居间人合法劳动权益的保障，也是维护健康有序的市场交易秩序、弘扬诚实守信社会主义核心价值观的必然要求。随着交易模式的创新，相关规则也需在实践中不断完善和发展。

引用法律条文

1. 《中华人民共和国民法典》
• 第七条： 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
• 第五百七十七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 第五百八十五条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少…
• 第九百六十一条： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
• 第九百六十四条： 居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
• 第九百六十五条： 委托人在接受居间人的服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕开居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。 (该条是《民法典》新增，直接针对”跳单”行为的明确规定)