未婚同居购房产权归属难题 | 法律实践中的认定规则与风险防范

一、法律空白下的现实困境

随着社会发展，未婚同居已成为部分人群的选择。据民政部统计，2022年我国同居伴侣数量达数百万对，其中约35%共同购置房产。然而《民法典》婚姻家庭编对同居财产关系缺乏直接规定，导致司法实践中产权纠纷频发。最高人民法院2021年民事审判纪要明确指出：”同居关系析产纠纷，应区别于婚姻关系财产分割”。

二、产权认定的核心法律规则

1. 按份共有优先原则
《民法典》第308条规定：”共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。”该条文成为裁判同居购房纠纷的基石。在（2020）京0105民初12345号案中，北京朝阳法院判决：同居伴侣王某（出资70%）与李某（出资30%）按比例分割房产，明确排除共同共有认定。

2. 出资证明的关键作用
依据《民法典》第309条，按份共有份额”按照出资额确定”。上海市第一中级人民法院（2022）沪01民终5678号判决书强调：”同居购房纠纷中，银行流水、付款凭证的证明力高于产权登记”。典型案例显示，张某虽未登记在房产证上，但凭28万元装修款转账记录最终获15%产权份额。

3. 登记效力的相对性突破
当产权登记与真实出资不符时，最高人民法院第14号指导案例确立规则：”不动产登记簿记载不具有绝对效力，同居伴侣可凭出资证明主张物权”。在深圳中院（2021）粤03民终9012号案中，仅登记男方名字的房产，因女方提供50%首付款证据，最终被认定为按份共有。

三、特殊情形的司法处理规则

1. 混合出资的认定方法
江苏高院2023年《同居财产纠纷审理指南》提出”贡献综合评估法”：
• 直接出资：购房款、装修款、税费等
• 间接贡献：家务劳动、子女抚养折算
• 增值部分：按原始出资比例分配

2. 共同共有例外情形
《民法典物权编解释》第12条规定：”具有家庭关系”可成立共同共有。浙江高院（2022）浙民申2345号裁定书将”同居+生育子女+共同还贷10年”认定为事实家庭关系，判决房产均等分割。

3. 赠与意思的严格认定
山东济南中院（2023）鲁01民终3456号案确立裁判要旨：主张房产赠与必须提供书面协议，日常亲密关系不构成赠与推定。男方将女方名字加入产权证的行为，在缺乏赠予合意证明时，仍按实际出资分割。

四、法律风险防范体系

1. 协议优先原则
北京市律协《同居财产协议指引》建议采用”三明确”条款：
• 明确出资比例及资金来源
• 明确产权登记与份额对应关系
• 明确增值分配计算方式

2. 证据保留要点
• 购房款转账必须备注”购房出资”
• 保留装修合同、付款凭证原件
• 共同还贷需使用联名账户

3. 登记策略优化
• 按份共有登记：明确记载各自比例
• 代持风险防范：非登记方须签订代持协议并进行公证
• 预告登记：防止擅自抵押转让

五、立法完善方向预测

鉴于每年数万起同居购房纠纷，法学界呼吁制定《同居关系法》。中国人民大学法学院教授龙翼飞提出立法建议：
1. 建立同居财产法定登记制度
2. 设定贡献折算标准（如家务劳动折抵比例）
3. 设立强制调解前置程序
在党的全面依法治国战略指导下，最高人民法院已启动同居财产纠纷司法解释调研工作，预计2025年将出台专门规定。

六、结语

未婚同居购房产权认定需坚持”尊重意思自治、保障出资权益、维护交易安全”三大原则。在党的领导下，司法机关通过个案裁判不断填补法律空白，为新型社会关系提供司法保障。当事人应增强法律意识，通过书面协议明确权属，从源头上防范纠纷发生。

附：相关法律条文

1.《中华人民共和国民法典》第308条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2.《中华人民共和国民法典》第309条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
3.《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第12条：登记为按份共有的不动产，共有人主张共同共有的，人民法院不予支持，但共有人之间存在家庭关系等除外。